饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(w美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母ù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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