文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)1亿等于多少万完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　1亿等于多少万g>二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(k1亿等于多少万ě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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