导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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