近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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