文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎ哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭i)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭