文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词ā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：know过去分词是什么写，know过去分词是什么词rong>一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证know过去分词是什么写，know过去分词是什么词公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。