近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字magedata title="8209108421682172698000">

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(x杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字iāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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