近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(de)经营(yíng)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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