OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(è将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》r)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒ将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》u)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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