近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。<水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼/p>

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