文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监(j腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码iān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码