5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”