“现在的(de)房地产很难再出(chū)现像过去(qù)十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘(jué)，我们(men)会特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的(de)最(zuì)低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的(de)；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进(jìn)一(yī)步(bù)考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的(de)一家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会(huì)来(lái)了，其开始在(zài)一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计(jì)今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了201给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么6年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没(méi)有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要(yào)比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较积极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如(rú)国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国(guó)社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维(wéi)度(dù)都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能(néng)保持(chí)自身(shēn)业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭(háng)州(zhōu)地区，而(ér)在2021年(ni给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么án)，杭州地区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材(cái)料(liào)端(duān)息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们分(fēn)别是富(fù)安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居(jū)板(bǎn)块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是(shì)营收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大(dà)流通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的(de)独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越(yuè)来越被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公(gōng)司还是(shì)希(xī)望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经(jīng)过两(liǎng)三轮(lún)合(hé)同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的(de)公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服(fú)务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么