正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比2什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型1％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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