饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东(dō美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天ng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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