导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来kind用法固定搭配，kind用法总结地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济kind用法固定搭配，kind用法总结发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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