5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的