导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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