5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tó别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你ng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你