OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产反函数常用公式大全，反函数运算公式业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(反函数常用公式大全，反函数运算公式zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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