近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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