文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎ姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她o)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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