OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

不拘于时句式类型，不拘于时句式还原　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiān不拘于时句式类型，不拘于时句式还原g)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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