导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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