5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股国民党任公是指谁，任公指的是什么比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下(国民党任公是指谁，任公指的是什么xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对国民党任公是指谁，任公指的是什么民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 国民党任公是指谁，任公指的是什么