饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房(fán好好记住我在你体内的感觉g)地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)好好记住我在你体内的感觉中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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