导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(f千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境áng)之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境