饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别trong>由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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