文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花京j属于北京哪个区的车”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制京j属于北京哪个区的车度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者(zh京j属于北京哪个区的车ě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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