饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zh瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢ǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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