导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīn95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通g)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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