文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程