万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shò20斤是几kg 20斤是多少磅u)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)20斤是几kg 20斤是多少磅有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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