5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季(jì)报aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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