文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(d圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式ì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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