“现在的房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企背景的房企，民营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上(shàng)述条件的(de)房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完(wán)全健康的(de)仍是(shì)少(shǎo)数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确(què)实会(huì)更胜(shèng)一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然(rán)而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活(huó)配置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几只产品合计持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了(le)较强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略(lüè)布局关(guān)系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了(le)超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来多家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游(yóu)应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活(huó)类(lèi)产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比(bǐ压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居(jū)板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不(bù)过好在困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的(de)是志邦家(jiā)居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为(wèi)例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提(tí)价难度(dù)是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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