文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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