万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(d坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗e)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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