导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(w新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉ú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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