文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式èi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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