导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(su不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思àn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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