5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàcos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式n)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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