导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zh夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022ōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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