OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不(bù)利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园R不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思EIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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