饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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