导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无王宝强学历，王宝强不是84年的吗法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市(shì王宝强学历，王宝强不是84年的吗)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　王宝强学历，王宝强不是84年的吗g>一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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