近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况istrong>

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)i 24px;'>i济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。