万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了>

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liá只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了ng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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