万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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