饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意(y中国飞机事故率是多少ì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(j中国飞机事故率是多少ì)服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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